最近になって、住宅ローン金利上昇のニュースを耳にすることが増えてきました。
実際、2022年3月の10年固定ローンの基準金利は、三井住友銀行が3.55％、三菱UFJ銀行が年3.54％、みずほ銀行が2.95％に引き上げられています。
背景には欧米の金利緩和縮小の動きがあるようですが、世界情勢も不安定化しており、今後の更なる上昇の可能性も十分考えられます。
今回は、金利上昇局面での住宅ローン選びに失敗することがないよう、再度、固定金利と変動金利の特徴、リスクポイントなどを見ていきたいと思います。
固定金利と変動金利は何を基準に決められているのか
各銀行の住宅ローン金利は、概ね足並みが揃っているように見えますが、固定金利、変動金利は何を基準として決められているのでしょうか。
固定金利については、国債市場で取引される「10年国債」の利回りを参考にして決められています。※フラット35 の固定金利（全期間）は、10年国債を元に毎月の金利が決まっているので、金利推移グラフを見比べると非常に良く似た動きをしていることがわかります。
一般的に、好景気になると株が買われ株価は上昇しますが、その反面、国債価格は下落します。国債価格が下落すると国債利回りは上昇するため、固定金利も上昇することになります。
逆に景気が悪化すると株は売られ、安全資産とされる国債が買われることになり、国債価格は上昇します。国債価格が上がると国債利回りは下落し、固定金利も下がることになります。国債利回りは投資家の動きに左右されており、「将来の経済状況を予測したもの」と位置付けられています。フラット35 の固定金利（全期間）は、10年国債を元に毎月の金利が決まっているので、金利推移グラフを見比べると非常に良く似た動きをしていることがわかります。
住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートを参考に決められています。短期プライムレートは日本銀行が優良企業に対して融資を行う際の優遇金利で、日銀の政策金利にほぼ連動しています。日銀は日本経済の実態を見て金利を決定しているので、変動金利は「現在の景気」に影響されていると言えます。
「固定金利が先に上昇し、後から遅れて変動金利が上がる」と言われますが、これは二つの金利が「現在」「将来」どの市場の影響を受けているかによるものだからです。
固定金利のメリット・デメリット
固定金利は一度金利が決定してしまうと、一定期間もしくは全期間金利の上昇はありません。世の中の経済情勢に影響されることなく、返済金額が変わらないのが一番のメリットです。金額が変わらないということは返済計画が立てやすくなるので、将来にわたって家計の収支計画も立てやすくなります。一方、デメリットはどうしても変動金利に比べて金利が高いことです。今のような低金利時代が続けば、総返済金額は多くなってしまいます。
変動金利のメリット・デメリット
変動金利の一番のメリットは、固定金利に比べて断然金利が安いことです。各銀行、店頭金利から優遇した後は0.3〜0.4％台という超低金利となっています。しかしながら、完済するまで金利上昇がないとは言い切れません。現在のように先行きが不透明な状況が続けば、金利上昇する可能性は十分に考えられますので、金利上昇時の返済シミュレーションもきちんと検証する必要があります。
ただ、変動金利の住宅ローンには、金利上昇の際に返済負担の急激な増加を抑制する「125％」「5年間返済額据え置き」などのルールが存在しますので、極端に恐れる必要もありません。変動金利は年2回（4月と10月）に見直しされるケースがほとんどですが、返済額そのものは5年間固定されます。もしも金利が上下すると、毎月の固定された返済額の中で内訳である元金と利息の割合が変わることになります。6年目に返済額を見直す際、金利が上昇していれば返済額も上がりますが、これまでの返済額の125％以内に留めるというブレーキがかかります。返済額10万円であれば、12万5千円が上限ということになります。
金利上昇が激しい場合、未払い利息が発生する可能性もあります。未払い利息とは、本来支払われるべき利息が返済額を上回ってしまった時、その上回った利息部分を指します。こうなってしまうと、毎月支払っても元金は減りません。そのため、完済予定時になってもまだ支払うべき元本が残っていることになり、その際は原則として全額一括返済しなくてはなりません。変動金利を選ぶ際は、このようなリスクがあることを十分に理解した上で利用しましょう。
固定金利と変動金利を組み合わせるミックス返済
金利上昇時のリスクヘッジとして、固定金利と変動金利の住宅ローン２本を組み合わせる「ミックス返済」という方法があります。利用可能な金融機関が限定されてしまうため注意が必要ですが、リスク分散を検討したい方におすすめです。ただし、住宅ローンが2本となるため、事務手続きや諸費用が多くなってしまうデメリットがあるため、十分に検討の上でご利用ください。
住宅ローン借り入れの際は、様々なローン商品を比較検討することになりますが、将来の金利を予測できない以上、最終損得を事前に判断することはできません。大切なのは、余裕を持った支払い計画とローン破綻しないための備えです。無理のない資金計画でマイホームを守っていきましょう。
仲介手数料最大無料！尼崎市・伊丹市の不動産情報はハウジングステージ
仲介手数料半額！尼崎市・伊丹市の不動産売却・マンション売却はハウジングステージ
中古マンション売却相場価格・買取価格を瞬間査定！尼崎市・伊丹市マンションカタログ
