【フラット35】S（ZEH）の取り扱い開始、金利引き下げ方法の変更など、フラット35に関する大幅な制度改正が2022年10月に実施されました。
新しい金利引き下げ制度は「ポイント制」になっており、引き下げメニューごとに付与されるポイントの合計数によって、金利引き下げ幅、金利引き下げ期間が決まる仕組みが採用されています。
また、【フラット35】Sの技術基準についても見直されており、全体として大幅な改正になった印象です。金利上昇局面では、全期間固定金利のフラット35は魅力的な住宅ローン商品です。今回は、【フラット35】の制度改正について詳しく見ていきましょう。
【フラット35】Sの技術基準の見直しについて
【フラット35】Sについては、2022年10月以降に設計検査を申請するものから、技術基準が見直されることになりました。
新築住宅・中古住宅ともに、省エネルギー性に関する技術基準が強化されていますが、特に中古住宅では【フラット35】S（金利Bプラン）のバリアフリー性の技術基準が強化されています。
従来は、段差の解消や手すりを設置することで【フラット35】S（金利Bプラン）が利用可能でしたが、今後は高齢者配慮等級2以上の基準を満たすことが必要になります。一方、中古住宅の【フラット３５】S（金利Aプラン）では、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性について基準が緩和されるため、従来よりも利用しやすくなっています。
フラット35の借り換え融資について
【フラット３５】の借り換え融資を利用する際、長期優良住宅であれば返済期間が延長できる【フラット50】が導入されています。【フラット50】は最長50年の全期間固定金利住宅ローンです。
当初借入から15年後の借り換えの場合、従来は「35年－15年＝20年」が借り換え後の最長借入期間でした。しかし2022年10月以降に借り換え申込みを行った場合は「50年－15年＝35年」まで可能となります。
借り換えで借入期間が長くなると、毎月返済額の負担は減ることになりますが、総返済額は当然のことですが増えてしまいますので、十分注意した上でご利用ください。
【フラット35】S（ZEH）とは
ZEH（ゼッチ）とは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略で、地球温暖化防止の観点から、二酸化炭素などの温室効果ガスの排出量をおおむねゼロとする住宅を意味します。ZEH住宅では太陽光発電による電力創出・省エネルギー設備の導入・外皮の高断熱利用などにより、生活で消費するエネルギーよりも生み出すエネルギーが上回ることを目指しています。
フラット35では、戸建て、マンションにかかわらず屋根や壁、床、窓、ドアなど外気と接触する部分の断熱効果が高く、太陽光発電など再生エネルギーを除いた温暖化ガス削減効果が20%以上ある住宅が金利引き下げの対象となります。
ポイント制による金利引き下げ内容
金利の引下げ幅及び引下げ期間については、（1）住宅性能（2）管理・修繕（3）エリア の3区分でそれぞれポイントが付与され、その合計ポイントにより決定されます。
| （1）住宅性能 | ポイント数 | |
| 【フラット35】S ZEH | ★★★ | 3 |
| 【フラット35】S金利Aプラン | ★★ | 2 |
| 【フラット35】S金利Bプラン | ★ | 1 |
| 【フラット35】リノベ金利Aプラン | ★★★★ | 4 |
| 【フラット35】リノベ金利Bプラン | ★★ | 2 |
| （2）管理・修繕【フラット35】維持保全型 | ポイント数 | |
| 長期優良住宅 | ★ | 1 |
| 予備認定マンション | ★ | 1 |
| 管理計画認定マンション | ★ | 1 |
| 安心R住宅 | ★ | 1 |
| インスペクション実施住宅 | ★ | 1 |
| 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅 | ★ | 1 |
| （3）エリアで選ぶ | ポイント数 | |
| 子育て支援【フラット35】地域連携型 | ★★ | 2 |
| 地域活性化【フラット35】地域連携型 | ★ | 1 |
| 【フラット35】地方移住支援型 | ★★ | 2 |
※【フラット３５】リノベを選択した場合、上記（2）の管理・修繕のポイント併用は不可。
※長期優良住宅の認定を受けている場合は（1）と（2）のそれぞれの該当ポイントを合算。
合計ポイントに応じて、次の4ついずれかの金利引き下げ内容（引き下げ幅と引き下げ期間）となります。 高ポイントであるほど、金利、期間ともに優遇されます。
★1ポイント 当初5年間 －0.25%
★★2ポイント 当初10年間 －0.25%
★★★3ポイント 当初5年間 －0.5% 6年目〜10年目 －0.25%
★★★★4ポイント以上 当初10年間 －0.5%
フラット35は全期間固定なので、金利上昇リスクがありません。金利引き下げ内容（引き下げ幅と引き下げ期間）が有利な住宅を購入する場合は、是非比較検討してみて下さい。
ハウジングステージでは、【フラット３５】のご相談にも対応しております。ご不明な点がありましたら、お気軽にお問い合わせください。
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