住宅ローンの金利タイプとは?リスクを知って最適な金利タイプを選択しよう!

不動産トピックス

住宅ローンを借り入れる際、「どの金利タイプを選ぶか」ということについて悩む方は少なくありません。

毎月の返済額を少しでも低く抑えたいと思うのは当然のことですが、将来の金利動向を予測することは難しく、どの金利タイプが一番得になるかを判断することは簡単ではないからです。

結果として、最もオーソドックスなタイプを選択したり、営業担当者が進めるままに決めてしまったりして、後悔している方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンは株や投資商品と同じく、景気やマーケットの影響を受ける金融商品です。将来、「知らなかった」「こんなつもりではなかった」と言わなくて済むように、基本的なポイントをおさえておきましょう。

住宅ローンの支払い終えてみなければ、得だったのか損だったのかを評価することは出来ませんが、何千万円という多額のローンを20年、30年かけて支払っていくのですから、それぞれの金利タイプの長所・短所をしっかり理解した上で、納得して選択することが大切です。

3種類の代表的な「金利タイプ」

金利タイプとして、代表的なものに「変動型」「全期間固定型」「固定期間選択型」の3つがあります。金利が動くか動かないかという違いなのですが、それぞれ一長一短あり、ローン支払いを終えてみないと、どれか得だったのかを評価することはできません。

しかしながら、多額の住宅ローンを何十年にもわたって返済していくわけですから、それぞれの金利タイプの長所・短所をしっかり理解した上で、納得して選択していきたいものです。

1.金利タイプ:変動型

「変動型」は、マーケットの動きに応じて住宅ローン金利が上下するタイプで、金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直されます。

ここで、重要なことは「金利」と「返済額」の見直し時期が異なっているということですが、ちょっと不思議だと思いませんか?

例えば、月々10万円というローン返済額だとすると、その内訳は、元金(例えば8万円)と利息(例えば2万円)というような感じで分かれています。

変動型の場合、この元金と利息の配分は、金利が上下することによって変わるのですが、返済額は5年ごとの見直し時期まで変更されず、一定ということになっているのです。

では、月々10万円だった返済額が5年ごとの見直し時期になって、一気に20万円に倍増というようなことが起こるのでしょうか?

結論から言うと、そのような急激な返済額の上昇はありません。仮にそのようなことがあれば、ローン破綻が急増し、社会問題となってしまいます。

実際には、前回の返済額の1.25倍以上には上昇しないという規定があり、最大12万5000円までが限度となっています。

この規定があるため、金利が急上昇しても急激な返済額の増加は免れますが、元金部分の割合が少なくなるため、元金がなかなか減らないという状況に陥る可能性があります。

現在、銀行の変動金利タイプの住宅ローンは、優遇などを含めると1%未満でスタートする商品が多くなっています。

目先の金利が安く、返済額も少なくて済むため魅力的なローン商品に見えますが、過去には8%程度まで金利が上昇したこともあることを知っておくべきだと思います。

バブル期のような状況が再びやってくるかどうかはわかりませんが、変動金利はそれだけ大きな動きがあるものだということは覚えておきましょう。

変動型は、「将来収入が上がる可能性が高い方(妻が職場復帰するなど)」「将来支出が減る可能性が高い方(子供が大学を卒業するなど)」「繰り上げ返済して短期完済する予定の方」にとっては比較的リスクが少ない金利タイプと考えられます。

2.金利タイプ:固定期間選択型

「固定期間選択型」は、借入当初3年、5年、10年など、決まった期間だけ金利が固定されるタイプです。

当初期間終了後は、固定型か変動型のいずれかを選べる商品が多く、店頭金利の状況によっては、あらためて固定期間を選択することもできます。

1年、2年、3年など固定期間が短いタイプは金利も低い状況にありますが、低金利の期間が非常に短いため、期間終了後の返済額上昇に注意が必要です。

5年、10年固定型は金利も1%前後と選択しやすい商品が多く、営業担当者にとっても一番勧めやすいものになっています。

10年固定というと、かなりの長期間に思うかもしれませんが、意外と早くその時はやって来ます。10年後の家計状況を踏まえ、固定期間中にしっかり貯蓄しておきましょう。

20年、30年長期固定の場合は、フラット35などの全期間固定型と比較してみると良いでしょう。

3.金利タイプ:全期間固定型

「全期間固定型」は、借入期間の金利が変わらないタイプです。景気の変動による金利上昇リスクがないので安心ですが、金利自体は変動型よりも高く、結果返済額も高くなります。

例えば、子供の教育費がピークを迎える10年後でも、ローン返済額はあらかじめ決まって訳ですから

ライフプランを立てやすく、家計のやりくりがしやすい金利タイプということができます。

「低金利時代は固定型、高金利時代は変動型」で借入するのが基本と言われることもありますので、低金利の現在は「フラット35」(住宅金融支援機構の全期間固定ローン)などを利用する人が増えています。

住宅ローンには「借り換え」の選択肢も

住宅ローンは長期間返済していくものですから、やはり「安心」を第一に考えつつ、「リスク」と「メリット」に着目しながら、ご自身で納得できる選択をすることが大切だと考えます。

しかし、将来の景気変動を正確に予測することはできませんので、当初選択したローン商品よりも有利なものがでてきたら、積極的に「借り換え」を検討してみましょう。

一旦、住宅ローンの返済が始まってしまうと、金利や住宅ローン関連のニュースには注意を払わなくなると思いますが、たまにチェックしてみると、総返済額を大幅に減らせる新しい金融商品が見つかるかもしれません。

借り換えの際には、またローン審査を受けることになりますので、くれぐれも「延滞」などしないよう、今借りているローンをしっかり返済していくことが大前提です。

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