中古マンションを探していると、「区分所有権」のマンションではなく、「定期借地権」付きのマンションに出会うことがあります。
通常のマンションは、「区分所有権」で売買されることがほとんどで、部屋と一緒に敷地についても一定割合で購入することになります。
では、「定期借地権」付きのマンションの場合、どのような権利を購入することになるのでしょうか？メリット・デメリットを含めて、見ていきましょう。
「定期借地権」について
「借地権」とは、文字通り、土地を借りる権利のこと。建物を建てるために土地を借りる権利で、地権者（地主）に対し、地代を支払うことになります。
借地権は「普通借地権」と「定期借地権」に大別され、マンションでは「定期借地権」の一種である「一般定期借地権」が主に利用されています。
「一般定期借地権」は、借地契約期間50年以上とし、「契約更新なし」「再建築による期間延長なし」「期間満了時の建物買取請求なし」という特約が認められる定期借地権のことです。一般定期借地権は、原則として契約更新や期間延長が不可となるため、期間満了時には更地返還となります。
※定期借地権には、「一般定期借地権」以外に、借地契約期間10年以上50年未満の「事業用定期借地権」、30年以上の「建物譲渡特約付き借地権」があります。
「定期借地権付きマンション」とは
一般的な「区分所有権マンション」と異なり、「定期借地権付きマンション」は借地の上に建築された物件で、購入者は地主に対して地代を支払う義務があります。また、契約期間満了時には、建物を解体して更地返還することが求められます。それ以外は区分所有権のマンションと同様で、中古マンションとして売却したり、賃貸に出したりすることもできます。
一般定期借地権の場合、契約期間は50年以上と定められていますので、建物解体工事の期間を考慮すると約58年間住み続けられることになります。区分所有権のマンションであっても、60年程度経過すると建物も相当程度劣化することが想定されるので、それほど遜色はないかもしれません。
「定期借地権付きマンション」のメリット
「定期借地権付きマンション」は、物件価格に土地代が含まれていません。そのため、一般的な「区分所有権マンション」よりも割安傾向にあります。さらに、土地を所有していないので、土地に関する固定資産税が発生しません。
※土地の固定資産税は、所有者全員の持分で按分するため、元々高額ではありません。大幅なメリットとはならない点を知っておきましょう。
また、地主が手放したくない土地ということで、駅前や都心部など立地条件が良いケースが多く、「抜群の立地に関わらず、価格が割安」というのが、「定期借地権付きマンション」の最大の魅力となっています。
「定期借地権付きマンション」のデメリット
一方、「定期借地権付きマンション」には、独自の費用が発生します。まずは、購入時に必要になるのが「解体準備金」、土地を借りるための「保証金」「土地権利金」「前払い賃料」などです。物件によって要件が違いますので、都度確認しましょう。
さらに、定期的に必要となるのが「地代」と「解体積立金」です。（前払い賃料として全額支払っている場合には、毎月の地代はかかりません。）マンションの出費としては「管理費と修繕積立金」がありますが、定期借地権付きマンションでは、これにプラスして、地代と解体積立金が加わることになります。
また、住宅ローンを借入れする際にも注意が必要です。区分所有権マンションと比べ、住宅ローンが借りにくく、金融機関ごとに様々な制約条件がありますので、事前の確認が求められます。
フラット35でも、定期借地権付きマンションの融資は可能ですが、各種条件がありますので金融機関に確認しましょう。
定期借地権付きマンションを中古で購入する場合には、特に注意が必要です。築年数が経過している物件では、借地契約の残存期間がポイントになります。例えば、残り10年しかない場合には、担保価値の点から、長期間の住宅ローンが難しくなります。
「定期借地権付きマンション」の購入に適した人とは
購入時の注意点が多い「定期借地権付きマンション」ですが、「区分所有権マンション」と比べると、好立地で割安となります。
子どもへの相続考えなくても済む人や、老後は施設で暮らしたり、田舎へ戻ったりするなどのライフプランが固まっている人には、ぴったりの物件です。
そもそも「定期借地権付きマンション」は流通している棟数も非常に少ないのですが、「一定期間住めばOK」と割り切れる方には、非常におすすめの物件です。
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