不動産購入の諸費用-諸費用も住宅ローンで借りられる?

不動産トピックス

マイカ―を購入する場合、車両本体価格にプラスして諸費用が必用になってきますが、マイホーム購入でも同じように諸費用が必用になります。

不動産の広告には、「月々●万円でマイホームを購入!」といった謳い文句が記載されていますが、諸費用の存在を忘れていると資金計画に大きなずれが生じてしまいます。

不動産購入の諸費用は、金額も大きく、項目も多岐にわたりますので、その内容について事前に確認しておきましょう。

不動産購入の諸費用とは

物件種別(マンション・一戸建て・土地)によって、不動産を購入する際の諸費用項目には若干の違いがありますが、諸費用総額については、新築物件であれば物件価格の3~7%程度、中古物件では物件価格の6~10%程度と言われています。

3000万円の中古物件を購入する場合では、180万円~300万円程度の諸費用がかかることになりますので、購入予算を決める上でも無視できないものになります。

では、不動産購入の諸費用にどのような項目があるのか、代表的なものを順番に見ていきましょう。

登記費用

登記費用には、司法書士や土地家屋調査士の報酬額と登録免許税が含まれています。

新築物件が完成した際に必要な表示登記費用、名義人を変更・設定するための所有権保存登記または移転登記費用、住宅ローンの借り入れを行った場合の抵当権設定登記費用などが当てはまります。

住宅ローンの借入額によって変動することになりますが、数十万円必要になる項目です。

印紙代

売主と買主との間で取り交わす不動産売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約証書には収入印紙を貼る必要があります。

物件価格や住宅ローン借入額によって、必要な収入印紙の額は異なります。

収入印紙を貼らないと、過怠税として印紙税額の3倍が課されることになりますので、予めご留意ください。

住宅ローン事務手数料・住宅ローン保証料

不動産をオールキャッシュ(現金)で購入する際には不要ですが、住宅ローンの借り入れを行う場合は、住宅ローン事務手数料および住宅ローン保証料が必用になります。

住宅ローン保証料の相場は、金融機関によって異なりますが借入金額1,000万円の場合で約数十万円ほどになります。

また、「一括前払い型」と「利息組込み型」のどちらを選択するかによっても異なり、住宅ローンの毎月返済額に保証料を含める「利息組込み型」を選択した場合は、住宅ローン金利が高くなりますので、“借入金額が大きい”“返済期間が長い”ほど保証料の金額も高くなります。

火災保険料・地震保険料

住宅ローンは長期間にわたって返済することになるため、その間に火災などの災害で住宅が損害を被ってしまうと、金融機関としては回収が難しくなってしまいます。

そのため、多くの住宅ローンでは、さまざまな災害による建物への損害を幅広く補償してくれる「火災保険」の加入が必須になっています。

しかしながら、火災保険は大地震による火災で家が全焼しても補償されません。地震による損害には「地震保険」が必要となるのです。

地震保険は火災保険への加入が前提となっているため、地震保険単独で契約することはできません。火災保険を検討する際には、併せて地震保険についても検討しましょう。
※家財保険などもプラスすると当然保険料がアップすることになります。

仲介手数料

不動産購入の諸費用の中で、最も負担の大きいものが「仲介手数料」です。

一般的に、不動産を購入する際には、不動産会社に依頼することになりますが、売買契約が成立した際には、仲介手数料の支払いが必要となります。

仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、気に入った物件が見つからなかった場合は、一切費用はかかりませんので、ご安心ください。

それでは、仲介手数料はどの程度の金額になるのでしょうか?

国土交通省は、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」として、仲介手数料の上限額を規定しています。

以下の簡易的な計算式で見ていきましょう。
・売買価格が200万円以下  「売買価格×5.4%」(税込)
・売買価格が200万円超~400万円以下 「売買価格×4.32%+2万1,600円」(税込)
・売買価格が400万円以上 「販売価格×3.24%+6万4,800円」(税込)

販売価格が3,000万円の場合だと、「3,000万円×3.24%+6万4,800円=103万6,800円」となるわけです。この「103万6,800円」が仲介手数料の法定上限額となります。

ハウジングステージでは、購入時は『仲介手数料最大無料』としていますので、上記の例であれば「103万6,800円」のお得になる場合があります。

仲介手数料割引率は物件により異なりますので、詳しくはハウジングステージのホームページをご覧ください。

不動産取得税

不動産を取得した際に収める税金で、一度だけ発生します。新築住宅の場合は、様々な控除条件を摘要することによって、非課税となる場合もあります。

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点での登記簿謄本上の所有者に対し、固定資産税・都市計画税が請求されますので、買主は、引渡しを受けた日から年度末である3月31日分までを日割りで清算し、売主に支払うことになります。

修繕積立基金・管理準備金(マンションの場合)

マンションを購入した場合、修繕積立基金や管理準備金といった費用を請求される場合があります。

大規模修繕工事のための積立金に充当される費用なのですが、マンションの管理状況や築年数によって異なります。

物件によっては、50万円程度のまとまった金額を求められるケースもありますので、事前に確認が必要です。

諸費用も住宅ローンで借りられる?

フラット35では、諸費用部分についても融資対象になっていますので、自己資金が不足している場合にお勧めです。

2019年4月以降の本申し込み分からは、マンションの修繕積立基金や管理準備金などの費用も融資対象となりましたので、より利用しやすい仕組みになってきました。

一般の住宅ローンでは、諸費用については原則対象外となっていますが、「諸費用ローン」を利用できる場合があります。金利が住宅ローンより高くなるため、返済負担率オーバーに注意する必要がありますが、少額借り入れの場合は検討できる金融商品です。

また、厳密な意味での諸費用とは異なりますが、この他にも引っ越し代(最近ではシーズンによって大きく金額が異なります)や、エアコン・カーテン・照明器具などの電化製品・家具などにもお金が必要となりますので、見落とさないようにしましょう。

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