中古マンションの上手な選び方!マンションは築何年が買い?

不動産トピックス

共働きが増えている現代において、通勤にも日々の買い物にも便利な駅近の中古マンションは非常に魅力的です。

しかしながら、駅周辺はすでに街として成熟したエリアであることが多く、新築マンションの分譲が頻繁に計画されるわけではありません。

結果として、新築マンションを待っているより、すでに出来上がっている中古マンションから、理想に近い物件を選ぶことが多くなってきます。

そうした場合、「新築にこだわらずに住宅を買うのであれば、築何年くらいの中古マンションにしたらいいのだろう?」という悩みが出てきます。

「成約率が最も高いのは築11年〜15年の物件」という話しを聞くこともありますが、実際はどのようなことに留意すればいいのでしょうか。
今回は中古マンションの築年数、建築時期について見ていきましょう。

築年数による中古マンションの特徴

築5年以内の比較的新しい物件だと新築と並行して検討する人が最も多いでしょう。設備もそれほど変わりなくもちろん交換も不要、ハウスクリーニング程度で収まるケースも多いでしょう。価格はそれほど下落しておらず、新築時とあまり変わらないので割安感は乏しいかもしれません。また流通している物件の数がそれほど多くない現実があります。

築6年〜10年未満の物件では、設備はやや古くなって汚れも目立ち始めますが「お金をかけて交換するにはまだ早い」という印象です。大規模修繕が目前に迫ってくるので、場合によっては積立金の値上げなども検討が必要となってきます。

一方、築11年〜15年の中古マンションは、エリアにもよりますが、新築時の3割安ぐらいで成約する事例が多くなります。設備はちょうど交換が必要な時期を迎えていますので、内装を含めて思い切ったリフォームを決断できます。間取り変更を含めた全面リフォームを施しても、新築より割安感があります。

また、ちょうど大規模修繕が完了したマンションであれば、外観や共用部分が綺麗になっていることも期待できます。
こうした理由から、この築年数のグループが中古市場では多く取引されているようです。

おススメなのは2001年以降の物件

もう一つ、中古マンションを選ぶ上で見逃せないポイントがあります。
キーワードは「2001年以降」です。
ということは、概ね築20年以内のマンションが対象となります。

これは、消費者が安心して良質な住宅を取得出来る環境を整える「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(いわゆる「品確法」)の施行が2000年4月ということに関係しています。

この法律では、新築住宅においては基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分)について、10年間の瑕疵担保責任が義務付けられました。この義務は新築住宅に対してのみですが、引き渡し後10年間は、建物に何らかの瑕疵(工事の不備や欠陥等)が見つかった場合、無償で補修をしなくてはなりません。
つまり、新築マンションの売主は建物に責任を持つ必要が生まれ、その結果、住宅の基本性能が向上することになりました。

また、「耐震性」「省エネルギー性」「遮音性」などの住宅の性能を明らかにし、事前に比較できるようにする「住宅性能表示制度」も新たに設けられています。例えば「耐震等級」では地震に対してどのくらいまで耐えられるのかを数値で比較できるようになりました。

ただしこれは任意の制度なので全てのマンションで取得しているものではありません。
しかし法施行直後の2001年ごろからの完成物件では「住宅性能表示」制度を意識し「耐震等級」や「劣化対策等級」などの耐震、省エネルギー、遮音性などを向上させた物件が多く建てられています。

「住宅性能評価書」を取得しているマンションでは、性能を比較することが簡単であるだけでなく、地震保険を利用する際に割引が受けられる特典があります。また、第三者の検査機関が書類を発行するのでより安心感があります。

また、2001年4月には「消費者契約法」が施行され、不適正な販売方法や消費者に不利益をもたらすような契約事項があれば、消費者は契約を取り消すことが出来るようになりました。
この時期には、建物自体の性能だけでなく契約面においても消費者保護が図られるようになったのです。

さらに2003年7月には建築基準法の改正があり、シックハウス対策への法令制限が行われました。24時間換気システムが義務付けられたのもここからです。

このように、法律の制定や改正がマンション業界を大きく変化させているのです。
中古マンションを選ぶ時にも、こうしたポイント知っておくとより良い物件に出会えると思います。

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