自営業として独立開業！自営業者が住宅ローンを借りるための条件とは？

自営業の人は住宅ローンを借りるのが難しいという話をよく耳にします。特に独立したばかりのときは、かなり難しいと言われているようです。

家業を継ぐ、資格を生かして独立する、会社員時代のノウハウ・人脈を活用して独立するなど様々な理由で、独立開業するケースは少なくありませんので、今回は、会社員から自営業に転向した方の住宅ローン借り入れについて考えていきたいと思います。

自営業の方が注意すべき住宅ローン審査のポイント

自営業、会社員、公務員に関わらず、金融機関が審査において重要視するのは、「きちんと返済できるか」という点です。数千万円単位の金額を、最大35年の長期で貸し付けるわけですから、「収入が安定しているか」「収入が継続できるか」という点が審査結果を左右します。

会社員でも就職したての時期や転職したばかりで勤務年数が短い場合には、住宅ローン審査が通らないことがあります。自営業の場合でも同じように「事業継続して何年経過しているか」という「業歴」が重要となります。

また、一定の給与を継続的に受け取れる会社員とは違い、事業の好不調がダイレクトに収入に影響する自営業では、収入が安定していないことが少なくありません。金融機関は「良い年もあれば悪い年もある」という状態を一番嫌いますので、直近３年間で「赤字」を出している年があると、非常に厳しくなるようです。

都市銀行やネット銀行などでは、自営業の方の取り扱いは「最低３期業歴があること」としているケースが多く、事業開始から３年経過している、確定申告を３年提出していることが必須条件となります。

事前審査の段階で「確定申告書３期分」が提出できないと、受付すらしてくれないという銀行もありますので、事前に確認しましょう。※２期分で審査してくれる金融機関もあります。

次に、自営業者の方が注意しなくてはならないのは「所得金額」です。会社員が「税込みの給与収入」で審査されるのと違い、自営業の場合は「所得金額」で審査されます。確定申告書の中で、最初に売上である「収入」金額を記入する欄がありますが、その下の「所得金額」の欄にある金額を年収として判断します。

自営業の方は売り上げが好調だった年でも、節税のために経費をまんべんなく計上して所得金額を減らす努力をするのが一般的です。売り上げが１０００万円以上あったとしても、所得金額を５００万円にしていたら、ローン審査上の年収は５００万円になります。

また、会社員の場合には転職したばかりでも数か月分の給与明細書を提出すれば「割り戻し計算」で年収を予測して審査をしてくれますが、自営業の場合には「割り戻し計算」が適用されません。

さらに、「決算書」がある場合には提出を求められます。赤字を出していないことが重要ポイントですが、確定申告や決算書の作成を税理士に任せている方が多いので要注意です。

マイホーム購入の計画がある場合には、黒字経営を維持すること、住宅ローンで借入したい金額をカバーできる所得金額で確定申告することを３年継続しましょう。

【事例】

都市銀行、ネット銀行、地方銀行とまんべんなく申込をしましたが、結果審査を通過したのは地方銀行1行のみでした。

都市銀行やネット銀行では「業歴が1年半で3年という基準を満たしていない」という理由で審査のテーブルに乗らず、取り下げとなりました。

一方で地方銀行では、下記の点を評価し、満額融資となっています。

「同一の職歴」「年収」「自己資金」の3つが揃えば、独立開業してから３期未満でも住宅ローン審査に通る可能性があるようです。

民間金融機関には厳しい規定がありますが、「フラット35」は独立した方でも借りやすい住宅ローンです。業歴が長いに越したことはありませんが、「確定申告１回」で申し込み可能です。

また、独立開業したのが前年の9月1日の場合、12月末までの4カ月しか業歴がなくても、「フラット35」であれば、割り戻し計算してもらえます。

翌年の確定申告書で150万円の所得金額を上げていた場合
1,500,000円÷122日（9月から12月までの日数）×365日＝4,487,704円
約448万円を年収として審査可能となります。

また返済負担率が年収400万円未満だと30％、400万円以上だと35％という区分になるので、このケースでは4,050万円の借入申し込みが出来るという計算になります。

これから独立開業を考えている方、独立して間もない方は、これらのポイントに留意しながら「計画的に」マイホーム購入をご検討ください。