住宅ローンを申し込む際、借り入れ期間を何年にするか選択しなければなりません。
年齢的には35年の長期ローンも組めるけれど、できるだけ早く完済したいという人の場合、最初から短い期間で借りるという選択肢もありえます。特に、定年退職までに完済するつもりの方に多い考え方だといえます。
実際に同じ条件で借り入れた場合、35年の長期ローンと20年の短期ローンでは、どのような差が出てくるのでしょうか？そして、どちらが有利だといえるのでしょうか？
今回は、住宅ローンの借り入れ期間について考えてみたいと思います。
35年返済と20年返済で毎月返済額・総返済額はどう変わる？
それでは、住宅ローン4300万円を下記の条件で借り入れた場合を想定してみましょう。
- 金利タイプ：変動金利
- 利率：0.59% （金利変動は加味しないものとします）
- 返済方法：元利均等
- ボーナス払い：なし
借入れ期間35年の場合は、毎月返済額113,340円となり、35年間繰り上げ返済をせずに支払った場合の総返済額は47,602,975円、利息分は4,602,975円となります。
一方、借入れ期間20年の場合では、毎月返済額189,989円となり、20年間繰上げ返済をせずに支払った場合の総返済額は45,597,440円、利息分は2,597,440円となります。
両パターンを比較すると、毎月返済額の差が76,649円にもなります。借入期間が短いと当然毎月返済額も増えてしまいますが、借入期間を15年短くするとここまで差が大きくなってしまいます。まずは、この支払い額が現実的なものかどうか検証する必要がありそうです。
繰上げ返済を併用すると毎月返済額・総返済額はどう変わる？
では、借入れ期間については最長の35年で申込み、繰上げ返済しながら20年で完済するには、どのようにしていけばいいのでしょうか？
上記と同じく4300万円を、同じ条件の借入れ期間35年、変動金利0.59％、ボーナス払いなしで借入し、毎年100万円繰上げ返済を続けたとします。そうすると、なんと20年で完済という結果になるのです。
毎年100万円の繰り上げ返済は難しいと感じるかもしれませんが、借入れ期間35年の毎月返済額と借入れ期間20年の毎月返済額の差額76,649円を年間に換算すると919,788円になります。つまり、返済期間35年で借り入れしても、「返済期間20年との差額である76,649円を毎月積み立てし、100万円になったら繰り上げ返済する」ということを繰り返していけば、結果的に20年で完済できるということになるのです。
借入れ期間が長いと借入可能額は大きくなる
借入れ期間が短いと毎月返済額が高くなるので、住宅ローン審査も厳しくなってしまいます。同じ年収でも借入れ期間が短くなれば、借入れ可能額が少なくなってしまうのです。
住宅ローン審査の際には、実際に返済する時の適用金利よりも高い、審査金利で借入れ可能額が計算されます。審査金利は大体3.1％〜4％くらいだと言われますが、ここでは3.5％と仮定して計算してみましょう。
税込年収600万円の場合、借入れ期間35年の場合では4,234万円が借入れ可能額となり希望の4300万円に近づきます。しかし、借入れ期間20年の場合では3,017万円にとどまり、実に1200万円も減額されてしまいます。
税込年収850万円であれば、借入れ期間35年では5,998万円、借入れ期間20年では4,274万円が借入可能となります。最初から借入れ期間20年で申し込もうとすると、年収が250万円アップする必要があるということになります。
不測の事態に備えるためにも長期借入れが有利
住宅ローンは人生最大の借り入れとも言われます。借入れ金額が大きく、長期間に及ぶこともあり、とにかく「無理のない返済」で「きちんと完済できる」ことを重視すべきだと考えます。
この度の新型コロナウイルスの流行も、その一つですが、長い人生の間には様々なリスクが想定されます。勤務先の業績が悪化するかもしれませんし、自分自身が病気や怪我で働けなくなるかもしれません。将来どんな事態が起こるかは誰にもわからないのです。
毎月返済額を返済余力ぎりぎりにしていると、上記のような様々なリスクに対応できなくなるだけでなく、変動金利の金利上昇リスクにも耐えられません。
住宅ローンの返済額は、貯蓄も並行して出来る金額に抑えるのが一番のポイントです。
最初から借入れ期間を短くしてしまうと、不測の事態が起こった場合に返済が滞ってしまう可能性が高くなります。年齢的に可能なのであれば35年で借り入れし、繰上げ返済を計画的に行って期間短縮を目指す方がはるかに現実的です。
現在では、繰上げ返済シミュレーションも沢山ネットにアップされていますので、借入可能な金額や、支払額ばかりでなく、繰上げ返済についても同時にシミュレーションすると計画的な返済方法がわかります。
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